Пресс-конференция президента Саратовской областной нотариальной палаты состоялась в пресс-центре «Комсомольской правды» 10 февраля


В ходе мероприятия были обсуждены вопросы законодательных новшеств, касающихся сделок с недвижимостью, в частности с участием несовершеннолетних, защиты участников долевой собственности и многие другие. А главное - какие преимущества дают участникам сделок изменения в законодательстве.

О сути вопроса

- Как известно, с 29 декабря 2015 года вступил в действие новый Федеральный закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены существенные изменения в действующие законы.

Законодателем было оговорено, что закон вступает в силу с момента опубликования. И так как в печати он появился 29 декабря, естественно, и действие его началось именно с этой даты, а не с 1 января, как было бы привычнее. Признаюсь, это было совершенно неожиданно не только для населения, но и для нотариусов. Поскольку это очень серьезный нормативный документ, который внес масштабные изменения в такие законодательные акты, как Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним, в Закон об обществах с ограниченной ответственностью. Также определенные изменения были внесены в Семейный кодекс РФ и другие.

И как вы понимаете, опубликованный 29 декабря закон требовал применения уже с 30 декабря. Естественно, все мы были поставлены в очень сложное положение, поскольку столь серьезные нормы требовали досконального изучения. Необходимо было все проанализировать, осознать и понять.

Что же произошло?

- А произошло на самом деле следующее. До 1996 года все сделки с недвижимостью оформлялись нотариусами. И законодатель говорил о том, что все сделки с жилой недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

После 1996 года, когда был принят новый Гражданский кодекс, нотариусы были выведены из гражданского оборота, и обязательная нотариальная форма была отменена.

Видимо, законодателю почему-то захотелось упростить всю ситуацию по оформлению сделок с недвижимостью, генеральной линией новшеств было удешевление процедуры оформления. И в то же время передать на регистрацию эти сделки - уже в простой письменной форме - в Росреестр.

Не будем забывать при этом, что для некоторых граждан жилое недвижимое имущество было единственной ценностью. Однако законодатель посчитал, что граждане в состоянии написать самостоятельно столь серьезный документ, как договор купли-продажи, договор дарения или мены, предусмотрев при этом все моменты, которые могут осложнить его жизненную ситуацию, подвергнуть опасности покупателя или продавца, поскольку не будут расписаны существенные условия договора и т.д.

Юристы, когда узнали о том, что при оформлении сделок с недвижимостью вводится простая письменная форма, задали естественный вопрос: как простому гражданину, не имеющему не только специального юридического, а порой и просто высшего образования, разобраться во всех сугубо юридических моментах, которые обязательно должны быть отражены в договоре и призваны защищать интересы обеих сторон?

Проще не значит надежнее

И вот как раз в это время потихонечку и достаточно надежно в сегменте операций с недвижимостью обосновался круг лиц, которые, также не имея юридического образования, но набрав определенные образцы, наработанные в свое время нотариусами, стали самостоятельно по этим образцам делать договоры, не вникая при этом не только ни в какие нюансы, но даже в суть этих договоров. А собственно, зачем им вникать, ведь никакой ответственности законодатель для них не предусмотрел.

Возьмем пример оформления договоров купли-продажи. В том случае, если речь идет о продаже доли в праве общей собственности (1/2 доля дома, например), второй сособственник этой собственности имеет право преимущественной покупки этой доли на тех условиях, которые предлагает продавец. И в Гражданском кодексе было правило, что при продаже доли в праве общей собственности необходимо обязательно известить совладельца и предложить ему выкупить долю на тех условиях, которые предлагаются и стороннему лицу. Сособственник должен ответить, будет он покупать или нет. Но это, согласна, затягивание процедуры оформления. Поэтому стали уходить от договоров купли-продажи и применять такую форму, как дарение. И здесь возникли различные юридические сложности. Договор купли-продажи, естественно, предусматривает получение денег за продажу имущества. И в том случае, если эти деньги по каким-то причинам не отдаются, можно обратиться в суд и востребовать эти денежные средства. При договоре дарения это практически исключается, поскольку он изначально не предусматривает момент возмездности. Отпадала необходимость и извещения совладельца о праве преимущественной покупки. Такой, по сути, обман мог перерасти - и, к сожалению, зачастую перерастал - в невозможность востребования недополученной или не полученной вовсе суммы. Супруг покупателя не имел права на супружескую долю в имуществе, фактически приобретенном во время брака и т.д.

Уходили также от таких форм, как договор ренты, также оформляли как дарение. Придумывали такие схемы, как просто безвозмездная передача. Всевозможные были ухищрения в этом плане. Появились мошеннические схемы, умышленные. А переросло все это в то, что названо было «черным риэлторством». Суды были завалены заявлениями, а формально вынести решение в пользу обиженного лица суду не представлялось возможным, поскольку договор был подписан человеком осознанно. В итоге мошенники оказывались владельцами собственности, а люди, доверившиеся простой письменной форме, оказывались в лучшем случае на улице, а порой и вовсе на кладбище.

И в таких ситуациях не помогало незнание бывшим собственником законов, поскольку, как известно, это не освобождает от ответственности. А выход был так прост: не знаешь законов - обратись к специалистам.

Обреченные на беззащитность

- Нотариусы уже давно призывали обратить внимание на то, что творится на рынке недвижимости, и предлагали всевозможные варианты решения этой проблемы. И прежде всего это, конечно, возврат к обязательной нотариальной форме сделок. Мы говорили о том, что сделки с недвижимостью, принадлежащей юридическим лицам, есть возможность защитить юристам. А вот имущество простого гражданина никто не защитит. Когда нам напоминали про Росреестр, мы вполне резонно возражали, что юрисдикция Росреестра распространяется только на то, чтобы принять уже готовый документ и зарегистрировать его. Вникать в суть документа они не были уполномочены, как и разъяснять гражданам возможные юридические последствия.

Мы неоднократно говорили о том, что даже не каждый юрист в состоянии правильно оформить договор в простой письменной форме, предусмотрев все «подводные камни», что, придав сделкам с недвижимостью такой формат, государство практически обрекло граждан на беззащитность.

И единственными специалистами на рынке гражданского оборота были и остаются нотариусы, на которых государство возложило полную ответственность за свои действия, прописало требования к нотариусам и правила совершения нотариальных действий. И в то же время в обязанность нотариуса всегда входило разъяснять суть действий, которые собирается совершить гражданин, во избежание тех юридических последствий, что могут наступить.


Фактически все векторы сходятся на нотариусе. Он действует от имени государства, и именно через нотариуса государство может и должно обратить внимание на защиту прав и интересов граждан. Мы допускаем, что, возможно, не все сделки с недвижимостью должны быть облечены в нотариальную форму. Но во всяком случае, когда речь идет о социально незащищенных категориях граждан, это условие должно стать обязательным. Они должны иметь гарантию правильности оформления документа. В особенности, когда речь идет о правах несовершеннолетних и недееспособных либо об имуществе, находящемся под опекой. Это очень сложная категория дел, когда действительно необходимо войти в суть происходящего, истребовать разрешение органов опеки и попечительства, а порой и провести массу экспертно-сопровождающих действий, для того чтобы обеспечить договором бесспорность правоотношений, которые возникают в случае удостоверения сделки.

Услышаны только сегодня

- На сегодняшний день законодатель внес изменения в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним и сказал, что сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежат нотариальному удостоверению. И совершена эта сделка может быть не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Такое уже было, когда была введена обязательная нотариальная форма при продаже доли в обществах с ограниченной ответственностью для исключения рейдерских захватов. Оценив все преимущества такого формата, многие ООО самостоятельно обращаются к нотариусам даже в тех случаях, когда обязательная нотариальная форма не требуется. Потому что нотариальный акт после изменений, внесенных в Гражданско-процессуальный кодекс, сейчас приобрел доказательную силу. То есть этот документ априори принимается как доказательство какого-то определенного факта.

Это очень серьезный посыл и, конечно, большая ответственность для нотариусов, поскольку мы действительно призваны создавать бесспорные правоотношения.

Войдя в Международный союз латинского нотариата, мы присоединились к числу нотариусов, которые работают в интересах граждан, создавая документы, позволяющие оградить их от посягательств на их имущество и права. В отличие, к примеру, от системы, действующей в США, где нотариус абсолютно не публичное лицо, участвующее лишь в мелких сделках. В основном там все проходит через решение суда.

У нас же государство сказало, что нотариус вправе оформлять юридически значимые документы, которые имеют высшую доказательную силу. По сравнению, к примеру, с теми же документами в простой письменной форме, пока не будет опровергнут тот факт, что такая сделка совершалась.

В связи с этим на сегодняшний день узаконена обязательная нотариальная форма в тех случаях, когда продается доля в обществах с ограниченной ответственностью и в жилых помещениях. В последнем случае нотариус, проверяя право собственности на отчуждаемую долю, одновременно, с учетом требований закона, извещает совладельцев о продаже этой доли на условиях и за сумму, которую предлагает продавец. На реализацию сособственником права преимущественной покупки, напомню, законом предусмотрен месячный срок.

Соблюдая права детей

- Одновременно с этим вносятся изменения в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении несовершеннолетних детей. Законодатель говорит, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления и опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам или гражданам, признанным ограниченно дееспособными, подлежат нотариальному удостоверению.

В таких случаях нотариус обязан проверить, как выполняется условие разрешения органами опеки и попечительства по поводу обеспеченности несовершеннолетнего жилым помещением. Для того чтобы ребенок не остался на улице, нотариус истребует такое разрешение, и, как правило, органы опеки и попечительства выдают такое разрешение с условием одновременного приобретения для ребенка достойной жилплощади. Контрольные функции здесь, безусловно, возложены на органы опеки и попечительства, однако нотариус без такого разрешения не оформит ни одной сделки от имени несовершеннолетнего.

И здесь возникает вопрос: насколько реально соблюдение условия одновременности продажи и приобретения жилого помещения на имя несовершеннолетнего? Это как раз тот случай, когда изменения в законодательстве порождают ряд вопросов правоприменительной практики. У нотариуса есть определенные правила совершения нотариальных действий, как то: отчуждение недвижимости совершается только по месту нахождения этой недвижимости. И если собственность продается в Саратове, то и оформлена продажа должна быть здесь же, точно так же, как и одновременная покупка.

Эта ситуация сегодня нас несколько напрягает. Однако мы считаем, что выход здесь может быть только один: правильным будет сначала приобрести новое жилье для несовершеннолетнего и только потом уже продавать прежнее.

Как правило, возражения граждан сводятся к тому, что средств на предварительную покупку в семье нет. Но и в этом случае выход есть: существуют такие формы продажи, как рассрочка платежа либо по отлагательным условиям. И в договоре приобретения в этом случае оговаривается, что расчет будет произведен только после оформления договора купли-продажи от имени несовершеннолетнего.

После изменений, внесенных в гражданское законодательство, у нотариусов появилась и такая форма расчета, как депозитный счет, ранее используемый только для расчетов между должником и кредитором. Сегодня он может быть использован по любым сделкам, в том числе и в случае оформления договора купли-продажи недвижимости от имени несовершеннолетних: для внесения денег, которые не могут быть востребованы, пока не будет оформлен договор в пользу несовершеннолетнего ребенка.

И на безопасности можно сэкономить

- В качестве возражения против введения обязательной нотариальной формы зачастую используется аргумент, что, мол, это серьезно повысит стоимость оформления сделки с недвижимостью. По этому поводу могу сказать следующее. Во-первых, обращение к нотариусу выгодно тем, что фактически в этом случае мы получаем то долгожданное «одно окно», о котором так много говорится. На сегодняшний день при оформлении сделок с недвижимостью нотариус вправе самостоятельно запросить ряд необходимых документов, что сэкономит время участников сделки. Точно так же, как и определенные документы при оформлении прав на наследство. Более того, удостоверив договор или выдав свидетельство о праве на наследство, нотариус вправе сам передать его на регистрацию и получить документ, подтверждающий регистрацию.

Плюс к этому законодатель сразу же внес изменения по поводу тарифов в форме государственной пошлины, пояснив, что при всех сделках, требующих обязательной нотариальной формы, госпошлина оплачивается в размере, указанном в Налоговом кодексе. То есть размеры пошлины определяют не нотариусы, а само государство. Нотариус лишь вправе определить сумму за правовую работу.

Смею вас заверить, что те суммы, которые сегодня вправе взыскать нотариус за оформление сделок с недвижимостью, это мизер в сравнении с тем, что платили граждане при поиске квартиры, оплате немалых процентов сторонним лицам и т.д. Речь идет о суммах, меньших в разы! Но при этом граждане получают грамотный, защищающий их права от криминальных посягательств документ, за который нотариус несет очень серьезную ответственность.

Таким образом, внесением изменений в законодательство государство предусмотрело не только гарантии и чистоту сделок, но и их недороговизну.

ВАЖНО

- Государство сказало, что нотариус вправе оформлять юридически значимые документы, которые имеют высшую доказательную силу.

В ТЕМУ

- Те суммы, которые сегодня вправе взыскать нотариус за оформление сделок с недвижимостью, это мизер в сравнении с тем, что платили граждане при поиске квартиры, оплате немалых процентов сторонним лицам и т.д.

Источник: http://saratov.kp.ru/daily/26494/3363413/