С 1 марта 2013 года, в соответствии с Федеральным законом 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г., сделки с недвижимостью регистрироваться не будут. Регистрироваться будет только переход права собственности. О том, что это означает для всех тех, кто хочет совершить какие-либо операции с недвижимостью, мы попросили рассказать президента Саратовской областной нотариальной палаты Валентину ГРУШИЦИНУ.

- Валентина Алексеевна, поясните, пожалуйста: отмена регистрации сделки - это все-таки хорошо или плохо?

- Я скажу по-другому: это очень опасно для тех, кто участвует в сделке. Переход права собственности означает, что стороны заключили определенную сделку, подписали договор, но, кроме самих сторон, участвующих в сделке, знать об этом никто не будет. И была ли она вообще совершена, нигде фиксироваться не будет. Регистрирующий орган зафиксирует только переход права. И получается, насколько чистой была сделка, заключенная в простой письменной форме, насколько добровольно был подписан договор сторонами, насколько точно была изложена воля всех участников сделки, сам факт совершения сделки ничем подтверждаться не будут.

До 1 марта по действующему законодательству предусматривалась регистрация факта заключения сделки, а затем регистрация перехода права собственности, и на основании этих договоров лица, приобретавшие недвижимость, становились ее собственниками. Теперь же этого происходить не будет.

- Каковы могут быть последствия исключения регистрации сделки?

- Впоследствии доказать факт заключения сделки будет очень проблематично, и  скорее всего в суде.

- А чем было вызвано принятие данного решения на законодательном уровне?

- Вы прекрасно помните, что весьма продолжительное время обсуждался вопрос возврата обязательной нотариальной формы при заключении сделок с недвижимостью. До последнего считалось, что этот вопрос уже решен. Это была президентская концепция развития гражданского законодательства, это было обсуждено на всех уровнях власти, правовых комитетов. Всеми признавалось безоговорочно: нотариальная форма - это подтверждение волеизъявления гражданина и защита его прав и интересов. То есть в том случае, если бы закон о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ вышел бы в той форме, в которой ожидалось, получалось бы, что государство повернулось лицом к своим гражданам и сказало: «Мы гарантируем вам защиту».

- Валентина Алексеевна, давайте все же еще раз проговорим: защищать каким образом?

- Все сделки с недвижимостью должны были оформлять нотариусы. И делалось это вовсе не для того, чтобы загрузить российский нотариат, у которого, поверьте, нагрузки и так хватает. Но для того, чтобы нотариус от имени государства мог сказать, что сделка соответствует воле сторон и действующему законодательству. Должен быть специалист, который мог бы проводить юридическое сопровождение сделки и ее правовую экспертизу. Государство определило, что таким специалистом должен быть нотариус.

- А кроме нотариусов, имеются такие специалисты?

- На сегодняшний день нет. Это не может быть риэлтор, в функции которого не входит выявление воли граждан на заключение определенного вида договоров. Риэлтор может собрать и организационно подготовить все документы, необходимые для заключения сделки. И в случае необходимости помочь сопроводить эти документы до регистрации.

В силу того что риэлторы, как правило, не являются юристами и в их полномочия не входит выявление воли сторон сделки, подтверждение факта совершения сделки, они, даже при условии абсолютной добропорядочности и законопослушности, просто этим не занимаются. У них другие функции.

То есть правовая составляющая при заключении сделок при простой письменной форме в этом случае на сегодняшний день просто отсутствует.

- Может быть, контролировать соблюдение законности могли бы регистраторы?

- На регистраторах, которые принимают документы, в силу закона не возложены данные полномочия. Они совершенно не обязаны спрашивать, к примеру, ту же бабушку, действительно ли она хочет оформить договор дарения квартиры. Они просто регистрируют факт перехода права собственности на эту квартиру на другое лицо.

- Что в такой ситуации сказал бы нотариус?

- Что, возможно, оптимальнее было бы оформить договор купли-продажи с пожизненным содержанием, разъяснив при этом смысл такой сделки как дарение квартиры, что при этом человек не только сразу лишается своего имущества, но даже проживать в этой квартире не имеет права без заключения с новым владельцем (одаряемым) социального договора на проживание. Дарение - это безвозмездная сделка, и взамен переданного имущества по закону человек не имеет права ничего требовать.

- Это очень опасно...

- Безусловно опасно. И нотариус в этой ситуации обязательно бы разъяснил гражданину: вы дарите - вы лишаетесь имущества и лишаетесь права требовать что-либо взамен. И посоветовал варианты: либо завещание, когда человек остается собственником, но по договоренности определяет, какие услуги будут оказаны ему будущим наследником. В этом случае, если нынешнего владельца недвижимости не устраивает то, как выполняется эта договоренность, завещание может быть в любое время отменено или изменено. Без оповещения второй стороны.

Или же, как я уже говорила, можно оформить договор купли-продажи с пожизненным содержанием. Суть которого заключается в купле-продаже имущества не за деньги, а за услуги. В чем многие пожилые люди, к слову, очень нуждаются. В этом случае одна сторона отдает второй квартиру или дом, вторая же пожизненно за это оказывает определенные услуги. Как правило, они очень необременительные для покупателя. Однако покупатель уже становится собственником этого объекта недвижимости.

- И в этом случае продавец уже не может изменить решение о передаче квартиры?

- В принципе, может. Однако при заключении договора купли-продажи оговариваются все условия, которые должен соблюдать покупатель. К примеру, на такую-то сумму приобретаются лекарства, на такую-то - продукты и т. д. Выполнение этих условий подтверждается ежемесячно актом выполненных работ (также подписываемым нотариусом), чеками, квитанциями и т. д. В этом случае оспорить право на имущество у покупателя уже никто не сможет.

А вот в том случае, если покупатель недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства, продавец вправе расторгнуть договор. То есть какие-то определенные защитные моменты у собственников есть. Но это надо разъяснять, об этом необходимо говорить. А кто это сделает? Ни в чьи полномочия на сегодняшний день это не входит, кроме нотариуса.

- Но никто же не запрещает и сегодня обратиться к нотариусу при заключении сделки?

- Не запрещает. Но если криминально настроенное лицо захочет отнять какое-либо имущество у гражданина, понятно, что нотариально такая сделка сопровождаться не будет. Поэтому и необходим был закон, четко устанавливающий: все сделки с недвижимостью в целях защиты интересов и прав граждан должны быть оформлены нотариально.

- Очень живуче обывательское мнение, что нотариальное оформление дорого.

- Если опять-таки вернуться к тому варианту закона, который так и не появился, государство должно было взять на себя обязанность предусмотреть ставки тарифа. То есть все «прогнозы», что это было бы удорожание процедуры купли-продажи, непосильное для многих граждан, на самом деле не имеют под собой никаких оснований.

Во-первых, нотариальные ставки за удостоверение и защиту всех документов в разы ниже тех, что «гуляют» сегодня на рынке недвижимости.

А кроме того, только нотариус несет полную материальную ответственность, его защитная функция заключается еще и в том, что он гарантирует компенсацию ущерба в том случае, если сделка впоследствии будет признана незаконной вследствие неправомерных действий нотариуса. Кроме нас, такой ответственности никто не несет. По-этому сегодня так много споров рассматривается в судах по сделкам, оформленным в простой письменной форме. Для избежания споров по факту заключения той или иной сделки существует нотариальная форма оформления.

Документ, удостоверенный нотариусом, обладает доказательной силой, подтверждением желания сторон заключить именно этот договор.

Я считаю, что в создавшейся правовой ситуации все посредники, участвующие в оформлении сделок с недвижимостью, просто обязаны разъяснять эти положения сторонам сделки.

А в случае, если риэлторы отговаривают вас от обращения к нотариусу для удостоверения сделок с недвижимостью, следует задуматься, почему они это делают.

- А насколько готовы нотариусы к возложению на них дополнительных обязанностей?

- Мы сможем обеспечить необходимое количество нотариусов уже сегодня. Есть определенная группа людей, работающая помощниками нотариусов. Это кадровый резерв, который позволил бы избежать очередей в нотариальных конторах.

Текст: Вера ШАРАБАНДОВА (13 Марта, 09:31)

Источник: http://saratov.kp.ru/online/news/1387807/