Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, наследуют имущество в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Пресс-конференция президента Саратовской областной нотариальной палаты состоялась в пресс-центре «Комсомольской правды» 10 февраля

Пять наивных вопросов о сделках с недвижимостью мы задали президенту Саратовской областной нотариальной палаты Валентине Грушициной

Когда дело доходит до покупки/продажи/обмена и многих других сделок с недвижимостью, каждый из нас немного жалеет, что не стал юристом. И дело даже не в «подводных камнях», что прописаны мелким шрифтом в документе, ошибиться можно на самых элементарных вещах, например неправильно трактуя наименование сделки. О том, на что обратить внимание и как не стать жертвой мошенников во время операций с недвижимостью, рассказала в ходе пресс-конференции президент Саратовской областной нотариальной палаты Валентина Грушицина.

- Существуют ли рискованные виды сделок?

- Сделка может иметь различные последствия, если не знать, что она из себя представляет, объясняет Валентина Алексеевна. - Взять хотя бы дарение и завещание. К нам приходят люди, для которых эти два слова - синонимы. Владелец жилья не понимает, что, подарив квартиру, он лишается всех прав на нее, в том числе и права проживания. Например, сегодня бабушке пообещали уход взамен оформления дарственной, но нет гарантии, что завтра ее не выселят из квартиры. Ведь документально обязанность ухаживать за пенсионеркой в договоре дарения не прописана. Гораздо уместнее в этом случае применить договор пожизненного содержания с иждивением.

Поэтому мы, прежде чем начать оформление документов, разъясняем клиенту суть сделки и какие она может иметь последствия. Бывает, что человек приходит с решением вместо купли-продажи оформить дарение - его убедил риэлтор. Такое часто встречается при покупке комнаты, долевой собственности... Ведь по закону преимущественное право приобретения такой недвижимости у совладельцев, а потом уже у сторонних людей. Чтобы обойти эту преграду, риэлторы советуют просто оформить дарственную. И только у нотариуса человек узнает, что может остаться без недвижимости и без денег, ведь тот, кому дарят жилье, не должен ничего платить.

- Почему оформление сделок с нотариусом безопаснее?

- Во-первых, суть деятельности нотариуса заключается в том, чтобы, оформляя документы, создавать бесспорные правоотношения. В любой конфликтной ситуации документ, заверенный нотариально, считается более веским доказательством, нежели обычная расписка.

Но это не все, на нотариуса возложена обязанность следить за чистотой сделки, проверять подлинность документов, устанавливать личность обратившегося, ведь представиться собственником может кто угодно. В связи с этим нужно задуматься и насторожиться, если второй участник сделки или риэлтор настаивает на оформлении документов в обход нотариуса.

Во-вторых, законодатель обязал нотариусов страховать свою деятельность и тем самым создал условия безопасности для граждан при оформлении ими сделок с недвижимостью.

- Может ли нотариус отказать в оформлении сделки?

- Начнем с того, что в обязанности нотариуса входят правовая экспертиза документов и юридическое сопровождение любых сделок, оформляемых им.

Нотариус обязан установить личность обратившихся к нему лиц, проверить их дееспособность на предмет понимания сути и значения интересующих их сделок, выявить волю лица, желающего совершить нотариальное действие, и разъяснить ему юридические последствия совершаемой сделки.

Все перечисленное необходимо для возможности оформления нотариусом нотариального действия. И если нотариус видит, что к нему обратилось ненадлежащие лицо, либо документально не подтверждено право собственности на отчуждаемое имущество, или лицо, желающее совершить определенную сделку, не понимает ее сути и не отдает отчета своим действиям и т.п., нотариус отказывает в совершении нотариального действия, мотивируя свой отказ в постановлении об отказе.

На нотариусе не лежит обязанность направлять гражданина в медицинское учреждение для определения его дееспособности, но иногда нотариусы рекомендуют это гражданину для возможности впоследствии, в случае оспаривания его родственниками нотариально оформленного документа, доказать его состоятельность при подписании и удостоверении документов.

Пример: пожилой человек написал завещание, а родственники, не согласные с содержанием документа, протестуют - пенсионер был недееспособным. Вот поэтому пожилым людям мы рекомендуем подстраховаться, взять справку от психиатра, в которой будет прописано «сделкоспособен».

- В случае ошибки несет ли нотариус какую-либо ответственность?

- Каждый нотариус несет ответственность, а частные нотариусы еще и материальную ответственность, - поясняет Валентина Грушицина. - Более того, за умышленное нарушение законодательства нотариус может лишиться права заниматься нотариальной деятельностью.

В случае допущенной ошибки нотариусом страховая компания выплачивает пострадавшему компенсацию. А если страховая сумма не покрывает сумму ущерба, нотариус выплачивает разницу из собственных средств.

Понятно, что совершать профессиональные ошибки нам невыгодно.

- Есть ли плюсы от обязательной нотариальной формы сделок по отчуждению недвижимого имущества?

- Нотариус при оформлении нотариальных действий действует от имени государства. В связи с этим государство диктует правила, необходимые для защиты граждан от незаконных посягательств на их собственность.

Нотариус, как мы уже говорили, осуществляя юридическое сопровождение оформления сделки (кроме нотариуса, на рынке недвижимости никто не осуществляет профессиональное юридическое сопровождение оформления сделки), обеспечивает защиту прав обеих сторон договора: и продавца, и покупателя. Нотариус, в силу возложенной на него ответственности, заинтересован в законности договоров, удостоверенных им. Он на высоком профессиональном уровне осуществляет свою деятельность, обеспечивая документально бесспорность возникших правоотношений.

Сравнительно недавно в функции нотариуса вошло право при нотариальном оформлении сделки направлять документы на государственную регистрацию самостоятельно, в том числе в электронном виде, получать свидетельство о государственной регистрации перехода права без сторон сделки. Покупателю необходимо будет прийти за указанным свидетельством.

Таким образом, гражданину не нужно будет тратить время, выстаивая в очереди для сдачи документов на регистрацию и получение свидетельства.

Это значительно убыстряет регистрацию перехода права собственности, создавая максимально безопасные условия для сторон сделки.

Источник: http://www.kp.ru/daily/26284/3162107/

Как обезопасить себя при покупке автомобиля или другого движимого имущества? Как без излишних трудностей и рисков оформить наследство? Эти и многие другие проблемы граждан призваны решить изменения, внесенные в законодательство о нотариате. В чем же состоят эти изменения, мы попросили рассказать президента

Саратовской областной нотариальной палаты Валентину ГРУШИЦИНУ.

- Валентина Алексеевна, так что же нового появилось в законе о нотариате с 1 февраля?

- Действительно, в закон введены новые действия, которые нотариусы обязаны будут совершать. С 1 февраля 2014 года и с последующим указанием по ряду статей на момент вступления их в законную силу в основу законодательства о нотариате внесены изменения, причем очень существенные. Они  позволят нотариусам более активно принимать участие в гражданском обороте, в деловом обороте, расширяют их полномочия в целом.

Так, в частности, на сегодняшний день очень актуальной становится норма о регистрации нотариусами в единой информационной системе, в специальном реестре, уведомления о залоге движимого имущества. Что это такое? Как известно, и частные лица, и предприниматели сегодня достаточно активно используют банковские кредиты под залог движимого имущества. В наибольшей степени это, конечно, касается автомобилей. И автомобили как раз и стали причиной того, что такое нотариальное действие и такие обязательства, возложенные на нотариусов, стали необходимыми. Не секрет, что в последнее время количество мошеннических действий с автомобилями увеличилось. Схема при этом достаточно проста. Берется кредит на приобретение транспортного средства, автомобиля, залогом в котором служит все тот же автомобиль. Проходит какое-то короткое время, кредит не  выплачен, а собственник автомобиля, не оповещая покупателя о том, что машина находится в залоге, продает ее. И если раньше норма гражданского законодательства действовала в плане перехода обязанностей по выплате кредита на нового собственника, то сейчас законодатель сказал: нет, если это добросовестный приобретатель, который не мог знать о том, что автомобиль находится в залоге, - а узнать это он не мог никак, поскольку данная информация нигде не публикуется, - выплачивать кредит он не обязан. В итоге страдает банк, который по закону взыскать задолженность с нового собственника не имеет права, а со старого не имеет возможности, поскольку чаще всего его и найти-то невозможно.

Так что можно сказать, эта идея давно витала в воздухе: о том, что необходимо где-то фиксировать информацию о находящихся в залоге автомобилях, чтобы покупатель перед совершением сделки мог ознакомиться с ней и выяснить, насколько «чиста» приобретаемая машина.

Повторюсь, система автокредитования, когда автомобиль приобретается в кредит и находится в залоге до окончательной выплаты, сегодня используется очень активно. Однако не все владельцы приобретенных в кредит авто ведут себя порядочно при последующей продаже транспортного средства. С этим столкнулись очень многие банки, они стали терять серьезные суммы, и вот тогда-то и возник вопрос о необходимости введения системы регистрации залогов и создания реестра.

Однако законодатель на сегодня сказал «А», но не сказал «Б». То есть в законе прописано, что кредитные организации вправе уведомлять о залоге движимого имущества - в обязанность, как вы видите, это не вменено. С другой стороны, законодатель сказал, что если информация о залоге не будет вноситься своевременно, риск потери кредитных средств ложится полностью на кредитные организации.

- Насколько готовы нотариусы к дополнительным обязанностям?

- Полностью готовы. В свое время было дано задание Федеральной нотариальной палате и Министерству юстиции России разработать форму реестра и порядок внесения в него информации. С 1 июля 2014 года эта норма вступила в силу, и все нотариусы готовы к тому, что они будут получать из банков уведомление о залоге, вносить в реестр, который будет доступен всем. Любой гражданин будет вправе обратиться к данному документу.

- Что, помимо автомобилей, входит в понятие «движимое имущество»?

- Это может быть и товар в обороте, и домашний скот, и сельскохозяйственная техника, и зерно, и т.д.

- А готовы ли банки к такой форме работы?

- На сегодня, к сожалению, не все из них готовы к работе в электронном виде. Тогда как у нотариусов уже разработана схема получения уведомлений, занесения их в электронном виде, выдачи выписок из реестра в случае обращения любого гражданина.

В случае же, если банк не внесет эту информацию, повторю, вся ответственность и риски будут оставаться на банке.

Поэтому все банковские учреждения активно готовились к этой работе. И нами уже неоднократно проводились семинары, где мы обговаривали все сложные вопросы, которые могут возникнуть.

- Валентина Алексеевна, мы говорили о движимом имуществе, но ведь и сделок с недвижимостью также коснулись новшества в законодательстве?

- Совершенно верно. А точнее - передачи на государственную регистрацию сделок, оформленных нотариально. Сюда относятся и свидетельства о праве на наследство. Нотариусы вправе передавать эти документы, и наследники, получившие такое свидетельство от нотариуса, могут не обращаться больше в регистрирующие органы. То есть у гражданина сокращается время на оформление: необходимо будет только обратиться к нотариусу и предоставить все правоустанавливающие документы и документы о родстве, подтверждающие родственные  отношения с наследодателем. А дальше нотариус уже самостоятельно оформляет свидетельство о праве наследства, передает его в регистрирующие органы и получает свидетельство о государственной регистрации. Гражданину остается только прийти и получить его.

Точно такая же процедура  оформления   сделок с недвижимостью. Если договоры об отчуждении недвижимости будут оформлены нотариально, то у гражданина отпадает необходимость обращаться в регистрирующие органы - это сделает нотариус. Это  существенно сэкономит время и деньги участников сделки и обезопасит их от мошенников.

Сейчас мы пытаемся договориться с Росреестром об электронном документообороте. Усложняется ситуация немного только тем, что  в настоящее время  открыты многофункциональные центры и из Росреестра уходят полномочия по приему документов на регистрацию, они передаются в эти самые центры. И тем самым удлиняется путь для регистрации. Но здесь нотариусы также готовы в электронном виде передавать информацию о заключении договоров об отчуждении и получать свидетельство о государственной регистрации для выдачи новому собственнику - переход права собственности произошел.

- То есть свидетельствуется не сделка, а именно переход права собственности?

- Именно. Сама сделка не регистрируется. И мы уже неоднократно говорили о том, что законодатель здесь не довел процесс до логического завершения, когда отменил регистрацию сделок с недвижимостью.

- В чем вы видите риск?

- Не регистрируя сам договор, мы ставим в определенное сложное положение и продавца, и покупателя, поскольку при недобросовестности продавца эта сделка может быть заключена неоднократно на один и тот же объект, то есть могут быть допущены проявления мошеннических действий. И получится так, что собственником недвижимости будет тот, кто успеет первым прийти в регистрирующий орган. Все остальные останутся без денег и без квартиры.

Скорее всего, законодатель именно таким образом и пытался добиться того,чтобы сделки заключались в нотариальной форме. Ведь об этом как раз говорится и в проекте закона о внесении изменений в Гражданский кодекс. Статья 8-прим четко оговаривала, что все сделки с недвижимостью должны заключаться в нотариальной форме, но в последний момент  этот пункт убрали и осталось только то, что регистрируется переход права собственности. Сама же сделка оказалась как бы в подвешенном состоянии.

И здесь мы тоже видим: возможность для исключения риска остаться без денег и без квартиры - заключать сделки нотариально. Таким образом сделка будет считаться заключенной с момента нотариального удостоверения. И гражданин, нотариально удостоверивший эту сделку, в любом случае  сможет доказать, что сделка была заключена именно в тот момент, когда будет указано в договоре.

И второе: зачастую сделки с недвижимостью оформляют по доверенности. А такой момент, как отмена доверенности, при оформлении сделки в простой письменной форме не проверяется, нигде не фиксируется. А так как существует реестр отмененных доверенностей, у нотариуса существует возможность проверить, действует ли еще доверенность или отменена. При этом простому гражданину или тому же риэлтору такая информация будет недоступна. И здесь для защиты и продавца, и покупателя имело бы смысл все-таки оформлять сделку нотариально хотя бы для того, чтобы избежать неприятных ситуаций. Нотариальная форма заключения сделки дает возможность  минимизировать риски как  для продавца, так и для  покупателя. При этом специально  распространяемые слухи об огромных финансовых затратах при  удостоверении сделок в нотариальной форме сильно преувеличены.

А вот максимальные гарантии, что сделка будет оформлена в соответствии с действующим законодательством и в последующем договор, удостоверенный нотариусом, защитит участников сделки от притязаний других лиц, это факт.

КСТАТИ

В свое время было дано задание Федеральной нотариальной палате и Министерству юстиции России разработать форму реестра и порядок внесения в него информации. С 1 июля 2014 года эта норма вступила в силу, и все нотариусы готовы к тому, что они будут получать из банков уведомление о залоге, вносить в реестр, который будет доступен всем. Любой гражданин будет вправе обратиться к данному документу.

 

ВАЖНО

Нотариальная форма заключения сделки дает возможность  минимизировать риски как  для продавца, так и для  покупателя. 

 А вот максимальные гарантии, что сделка будет оформлена в соответствии с действующим законодательством и в последующем договор, удостоверенный нотариусом, защитит участников сделки от притязаний других лиц, это факт.

Текст: Вера Шарабандова (4 Июля, 10:00)

Источник: http://saratov.kp.ru/online/news/1782393/

Источник: «МК в Саратове» №17 (870) 23.04 – 30.05.2014 г. стр. ХVIII

Источник: «МК в Саратове» №40 (841) 25.09 – 2.10.2013 г. стр. IV-V

С 1 марта 2013 года, в соответствии с Федеральным законом 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г., сделки с недвижимостью регистрироваться не будут. Регистрироваться будет только переход права собственности. О том, что это означает для всех тех, кто хочет совершить какие-либо операции с недвижимостью, мы попросили рассказать президента Саратовской областной нотариальной палаты Валентину ГРУШИЦИНУ.

- Валентина Алексеевна, поясните, пожалуйста: отмена регистрации сделки - это все-таки хорошо или плохо?

- Я скажу по-другому: это очень опасно для тех, кто участвует в сделке. Переход права собственности означает, что стороны заключили определенную сделку, подписали договор, но, кроме самих сторон, участвующих в сделке, знать об этом никто не будет. И была ли она вообще совершена, нигде фиксироваться не будет. Регистрирующий орган зафиксирует только переход права. И получается, насколько чистой была сделка, заключенная в простой письменной форме, насколько добровольно был подписан договор сторонами, насколько точно была изложена воля всех участников сделки, сам факт совершения сделки ничем подтверждаться не будут.

До 1 марта по действующему законодательству предусматривалась регистрация факта заключения сделки, а затем регистрация перехода права собственности, и на основании этих договоров лица, приобретавшие недвижимость, становились ее собственниками. Теперь же этого происходить не будет.

- Каковы могут быть последствия исключения регистрации сделки?

- Впоследствии доказать факт заключения сделки будет очень проблематично, и  скорее всего в суде.

- А чем было вызвано принятие данного решения на законодательном уровне?

- Вы прекрасно помните, что весьма продолжительное время обсуждался вопрос возврата обязательной нотариальной формы при заключении сделок с недвижимостью. До последнего считалось, что этот вопрос уже решен. Это была президентская концепция развития гражданского законодательства, это было обсуждено на всех уровнях власти, правовых комитетов. Всеми признавалось безоговорочно: нотариальная форма - это подтверждение волеизъявления гражданина и защита его прав и интересов. То есть в том случае, если бы закон о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ вышел бы в той форме, в которой ожидалось, получалось бы, что государство повернулось лицом к своим гражданам и сказало: «Мы гарантируем вам защиту».

- Валентина Алексеевна, давайте все же еще раз проговорим: защищать каким образом?

- Все сделки с недвижимостью должны были оформлять нотариусы. И делалось это вовсе не для того, чтобы загрузить российский нотариат, у которого, поверьте, нагрузки и так хватает. Но для того, чтобы нотариус от имени государства мог сказать, что сделка соответствует воле сторон и действующему законодательству. Должен быть специалист, который мог бы проводить юридическое сопровождение сделки и ее правовую экспертизу. Государство определило, что таким специалистом должен быть нотариус.

- А кроме нотариусов, имеются такие специалисты?

- На сегодняшний день нет. Это не может быть риэлтор, в функции которого не входит выявление воли граждан на заключение определенного вида договоров. Риэлтор может собрать и организационно подготовить все документы, необходимые для заключения сделки. И в случае необходимости помочь сопроводить эти документы до регистрации.

В силу того что риэлторы, как правило, не являются юристами и в их полномочия не входит выявление воли сторон сделки, подтверждение факта совершения сделки, они, даже при условии абсолютной добропорядочности и законопослушности, просто этим не занимаются. У них другие функции.

То есть правовая составляющая при заключении сделок при простой письменной форме в этом случае на сегодняшний день просто отсутствует.

- Может быть, контролировать соблюдение законности могли бы регистраторы?

- На регистраторах, которые принимают документы, в силу закона не возложены данные полномочия. Они совершенно не обязаны спрашивать, к примеру, ту же бабушку, действительно ли она хочет оформить договор дарения квартиры. Они просто регистрируют факт перехода права собственности на эту квартиру на другое лицо.

- Что в такой ситуации сказал бы нотариус?

- Что, возможно, оптимальнее было бы оформить договор купли-продажи с пожизненным содержанием, разъяснив при этом смысл такой сделки как дарение квартиры, что при этом человек не только сразу лишается своего имущества, но даже проживать в этой квартире не имеет права без заключения с новым владельцем (одаряемым) социального договора на проживание. Дарение - это безвозмездная сделка, и взамен переданного имущества по закону человек не имеет права ничего требовать.

- Это очень опасно...

- Безусловно опасно. И нотариус в этой ситуации обязательно бы разъяснил гражданину: вы дарите - вы лишаетесь имущества и лишаетесь права требовать что-либо взамен. И посоветовал варианты: либо завещание, когда человек остается собственником, но по договоренности определяет, какие услуги будут оказаны ему будущим наследником. В этом случае, если нынешнего владельца недвижимости не устраивает то, как выполняется эта договоренность, завещание может быть в любое время отменено или изменено. Без оповещения второй стороны.

Или же, как я уже говорила, можно оформить договор купли-продажи с пожизненным содержанием. Суть которого заключается в купле-продаже имущества не за деньги, а за услуги. В чем многие пожилые люди, к слову, очень нуждаются. В этом случае одна сторона отдает второй квартиру или дом, вторая же пожизненно за это оказывает определенные услуги. Как правило, они очень необременительные для покупателя. Однако покупатель уже становится собственником этого объекта недвижимости.

- И в этом случае продавец уже не может изменить решение о передаче квартиры?

- В принципе, может. Однако при заключении договора купли-продажи оговариваются все условия, которые должен соблюдать покупатель. К примеру, на такую-то сумму приобретаются лекарства, на такую-то - продукты и т. д. Выполнение этих условий подтверждается ежемесячно актом выполненных работ (также подписываемым нотариусом), чеками, квитанциями и т. д. В этом случае оспорить право на имущество у покупателя уже никто не сможет.

А вот в том случае, если покупатель недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства, продавец вправе расторгнуть договор. То есть какие-то определенные защитные моменты у собственников есть. Но это надо разъяснять, об этом необходимо говорить. А кто это сделает? Ни в чьи полномочия на сегодняшний день это не входит, кроме нотариуса.

- Но никто же не запрещает и сегодня обратиться к нотариусу при заключении сделки?

- Не запрещает. Но если криминально настроенное лицо захочет отнять какое-либо имущество у гражданина, понятно, что нотариально такая сделка сопровождаться не будет. Поэтому и необходим был закон, четко устанавливающий: все сделки с недвижимостью в целях защиты интересов и прав граждан должны быть оформлены нотариально.

- Очень живуче обывательское мнение, что нотариальное оформление дорого.

- Если опять-таки вернуться к тому варианту закона, который так и не появился, государство должно было взять на себя обязанность предусмотреть ставки тарифа. То есть все «прогнозы», что это было бы удорожание процедуры купли-продажи, непосильное для многих граждан, на самом деле не имеют под собой никаких оснований.

Во-первых, нотариальные ставки за удостоверение и защиту всех документов в разы ниже тех, что «гуляют» сегодня на рынке недвижимости.

А кроме того, только нотариус несет полную материальную ответственность, его защитная функция заключается еще и в том, что он гарантирует компенсацию ущерба в том случае, если сделка впоследствии будет признана незаконной вследствие неправомерных действий нотариуса. Кроме нас, такой ответственности никто не несет. По-этому сегодня так много споров рассматривается в судах по сделкам, оформленным в простой письменной форме. Для избежания споров по факту заключения той или иной сделки существует нотариальная форма оформления.

Документ, удостоверенный нотариусом, обладает доказательной силой, подтверждением желания сторон заключить именно этот договор.

Я считаю, что в создавшейся правовой ситуации все посредники, участвующие в оформлении сделок с недвижимостью, просто обязаны разъяснять эти положения сторонам сделки.

А в случае, если риэлторы отговаривают вас от обращения к нотариусу для удостоверения сделок с недвижимостью, следует задуматься, почему они это делают.

- А насколько готовы нотариусы к возложению на них дополнительных обязанностей?

- Мы сможем обеспечить необходимое количество нотариусов уже сегодня. Есть определенная группа людей, работающая помощниками нотариусов. Это кадровый резерв, который позволил бы избежать очередей в нотариальных конторах.

Текст: Вера ШАРАБАНДОВА (13 Марта, 09:31)

Источник: http://saratov.kp.ru/online/news/1387807/